Na een korte afkoelingsperiode dreigt de Nederlandse woningmarkt opnieuw oververhit te raken. De prijzen van koophuizen stijgen en het aanbod krimpt, waardoor huizenkopers weer steeds vaker onderdeel zijn van een biedingenstrijd waarin overbieden eerder regel dan uitzondering is.

Dat beeld doemt op uit de nieuwste cijfers van makelaarsvereniging NVM. Daaruit blijkt dat bestaande koopwoningen in de laatste drie maanden van 2023 voor het derde kwartaal op rij duurder zijn geworden (+5,3%). De mediane verkoopprijs lag eind december op € 434.000, niet ver meer verwijderd van de piek van €448.000, in de zomer van 2022.

‘De dip die in 2022 werd aangekondigd door de sterk gestegen rente heeft nauwelijks iets om het lijf gehad’, reageert emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. ‘Veel banken hadden een veel forsere daling van de huizenprijzen voorzien. Ikzelf ook. Ik dacht: het wordt zwaar weer. Maar uiteindelijk is het enorm meegevallen.’

Dat de woningprijzen zo snel weer in de lift zitten, komt onder andere door de al weken dalende hypotheekrente, hogere lonen en lagere energielasten. Kopers hebben daardoor meer te besteden en kunnen ook hogere hypotheken afsluiten. Die toenemende vraag zet extra druk op het toch al krappe aanbod van koopwoningen, waardoor de huizenprijzen blijven stijgen.

‘De vraag blijft onverminderd hoog, maar tegelijkertijd blijft het aanbod zich zorgwekkend ontwikkelen’, stelt Stefan Groot, woningmarkteconoom bij Rabobank. ‘Je merkt dat de doorstroming op de woningmarkt stokt. Het aanbod is in een behoorlijk hoog tempo aan het opdrogen.’

Nu een aanzienlijk deel van de huizenkopers meer te besteden heeft, maar zij tegelijkertijd steeds minder keuze hebben, stijgt ook het aantal overbiedingen. Zo werd 53% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, tegenover 45% eind 2022. ‘Consumenten zijn weer ouderwets aan het overbieden’, zegt NVB-bestuurder Lana Gerssen.

De krapte houdt vermoedelijk ook dit jaar aan, met verdere prijsstijgingen tot gevolg. Meer nieuwbouw zou voor verlichting en een betere doorstroming kunnen zorgen. Maar het aantal nieuwbouwverkopen blijft achter, terwijl ook de aanwas van nieuw aanbod blijft afnemen. Conijn: ‘We zien het aantal afgegeven bouwvergunningen maand op maand dalen.’

Meer hypotheken aangevraagd

Dat de koopwoningmarkt uit het dal klimt, bleek ook al uit de jaarcijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN). Aangemoedigd door dalende hypotheekrentes hebben bezitters en (potentiële) kopers van huizen in het laatste kwartaal van 2023 flink meer hypotheken aangevraagd dan in dezelfde periode een jaar eerder. Het is de eerste stijging sinds begin 2022.

‘De lagere hypotheekrente zorgt voor een bepaalde rust en toenemend vertrouwen onder consumenten’, zegt Arjen de Bake van HDN, waar 85% van de hypotheekaanbieders bij is aangesloten. ‘Tegelijkertijd ligt een nieuwe stijging van de huizenprijzen op de loer. De woningmarkt blijft immers krap.’

De cijfers over het laatste kwartaal vertellen niet het hele verhaal over 2023. De hoge rentes waar huizenkopers een groot deel van het jaar mee te maken hadden, leidden uiteindelijk tot 30% minder aanvragen over heel 2023: vroegen consumenten in 2022 nog 521.461 hypotheken aan, vorig jaar bleef dat aantal steken op 368.442.

Groeiende zorgen om fundering

Steeds meer huizenbezitters maken zich ondertussen zorgen over de gevolgen van de wisselende grondwaterstand voor de fundering van hun woning. Tot die conclusie komt het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) na de sterke toename van het aantal meldingen in 2023. In totaal kwamen er 4000 meldingen binnen, een kwart meer dan in 2022.

Schade aan funderingen is een ramp in slow motion. In Nederland krijgt circa een miljoen van de in totaal acht miljoen woningen voor 2050 te maken met funderingsproblemen, berekende het KCAF in 2020. De schade kan oplopen tot €60 mrd. Door de klimaatverandering stijgt de zeespiegel en komen langdurige droogtes en extreme neerslag bovendien vaker voor.

Deze risico’s zijn ‘onvoldoende’ verdisconteerd in de huidige Nederlandse huizenprijzen, signaleerde de Autoriteit Financiële Markten onlangs. Ook de Vereniging Eigen Huis ziet dat 61% van de huizenkopers geen benul heeft van het risico op wateroverlast. Van funderingsrisco’s heeft 85% van de huizenkopers geen weet.

 

Bron: Financieel Dagblad